Immobilienerwerb

Der Erwerb einer Immobilie in Italien unterscheidet sich deutlich vom Kauf einer Immobilie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wegen dieser Unterschiede sollte ein unerfahrener Käufer in jedem Fall fachkundigen Rat vor Abschluss irgendwelcher Verträge einholen, um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen.

Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Italien gestaltet sich normalerweise folgendermassen:

Vorvertrag (compromesso oder preliminare):
In diesem Vertrag, der privatschriftlich ohne Notar abgeschlossen werden kann (daher besondere Vorsicht), versprechen sich die Vertragsparteien gegenseitig, einen Kaufvertrag über die Immobilie zu den ausgehandelten Bedingungen  abzuschliessen. In diesem Vorvertrag sollten alle Konditionen des Kaufgeschäfts enthalten sein (u.a. genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands und der Vertragsparteien, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, bindendes Datum für den Abschluss des Kaufvertrags). Der Vorvertrag ist der wichtigste Teil des Immobilienerwerbs, in dem alle Weichen für den (notariellen) Kaufvertrag gestellt werden. Daher ist hier besondere Sorgfalt unerlässlich.

Anzahlung (caparra):
Bei Abschluss des Vorvertrages wird üblicherweise die Zahlung einer Anzahlung vereinbart, normalerweise in Höhe von 20 bis 30 % des Kaufpreises. Diese kann rechtlich unterschiedlich vereinbart werden. Normalerweise kann der Verkäufer die Anzahlung behalten, wenn der Käufer das Objekt nicht mehr kaufen will oder kann; kann oder will der Verkäufer den Kauf nicht mehr durchführen, hat er dagegen das Doppelte der Anzahlung an den Käufer zu zahlen.

Kaufvertrag (atto notarile oder rogito):
Der eigentliche Kaufvertrag, der die Vereinbarungen des Vorvertrages vollzieht, wird normalerweise vor dem Notar abgeschlossen, der den Vertrag entwirft und zuvor die rechtliche Situation der Immobilie prüft und dann die erforderlichen Eintragungen ins Liegenschaftsregister vornimmt. Bei Abschluss des Kaufvertrages ist der restliche Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu zahlen.

Erwerbskosten:
Bei Abschluss des Kaufvertrages sind die Grunderwerbssteuern an den Notar zu zahlen, der diese weiterleitet. Diese betragen beim Erwerb als Erstwohnsitz 3 % des beurkundeten Kaufpreises, beim Zweitwohnsitz 10 %. Hinzu kommen die Notarkosten (2 bis 3 %) und Übersetzungs- und Dolmetscherkosten, wenn eine Vertragspartei solche benötigt.

Makler:
In Italien müssen Makler und Immobilienagenturen bei der Handelskammer registriert sein und über einen entsprechenden Befähigungsnachweis verfügen. Dies sichert in gewissem Umfang eine fachkundige Beratung. Von einer Vermittlung durch “schwarze” italienische oder deutsche Makler ist grundsätzlich abzuraten. Die Maklercourtage beträgt üblicherweise 2,5 bis 3,5 % des Kaufpreises. Makler für Immobilien Italien finden Sie z.B. kostenlos im Makler-Suchservice-Italien..

Beratung und Hilfe beim Immobilienerwerb:
Wegen der Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts und der darin verborgenen “Fallgruben” ist eine fachkundige Beratung sehr zu empfehlen. Diese wird meist von den (zugelassenen) Maklern angeboten oder man wendet sich an neutrale Berater wie Rechtsanwälte (deutschsprachige Anwälte sind kostenlos zu finden z.B. unter: www.suchservice-ausland.de) oder einen Grundeigentümerverein (z.B. SGI-Schutzgemeinschaft für Grundbesitz in Italien e.V.).

 

 

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